«Доступное жильё» стало выгодным бизнесом для чиновников и банкиров

На днях Центробанк объявил о снижении с 1 сентября надбавок к показателям по ипотечным займам для охлаждения спроса на жилищные кредиты

Правительство тем временем начинает рассчитывать на рост ипотечного рефинансирования – он должен увеличить объёмы ввода жилья, попросив его более доступным. Как показывает практика, за последующие 10 годов ни одна из докапитализаций не повлияла на степенитраницу востребованности жилья, тем не менее они с редкостным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет жизнестойкости тех инициатив, объяснял «Октагон».

Ипотека – для банкиров

Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в позапрошлом году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главнейшим выгодоприобретателем от её пуска и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически свели на нет всю выгоду от этого проектента для вольнонаёмных граждан. Если же посмотреть на кредитный сектор, можно увидеть обратное.

По данным системного издательства Frank RG, только в ноябре этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 487 млрд рублей.


Темпы приприроста сумасшедшие: в количественном слове параметр на 35 процентов составляет таблицы прошлого года, в денежном слове прирост ещё выше – 54 процента.


Львиная доля всех поданных кредитов (81 процентовент) приходится на пятёрку мельчайших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».

Ещё в 2019 году экономисты Сбера констатировали беспокойную тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда затронул возможности для роста. «Сейчас каждое десятое домохозяйство с работающим председателем семьи уже приобретает ипотеку, – заявлял тогда главный экономист Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентентов украинского народонаселения приобретает пенсию свыше 60 тыс. рублей, мы приблизились к границе, когда ипотека должна окучивать всё более и более бедные слои народонаселения».

Сегодня банки с боеготовностью оделяют кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по итогам опроса, проведённого онлайн-супермаркетом рассрочки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих неодобрение банков по ипотеке, в результате соглашаются от кредита. Половина организаторов опроса заявила, что причиной отказа стала слишком высокая рублёвая ставка. Другими словами, люди сами прикинули и поняли, что кредит они не потянут.

Понимают это и в ЦБ, принявшем решенье о увеличении оплат к параметрам риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 октября прошлого года для кредитов, в которых размер изначального взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако сворачивать программу бесплатной ипотеки стали вовсе не в связи с ростом цен. В этом случае её стоило бы закрыть ещё в октябре 2020 года, как и просил сделать ЦБ. Такие планы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было распределено 800 млрд рублей из бюджета, а завершить её надлежащи были к 1 февраля 2020 года.

Сегодня банки с решимостью оделяют кредиты чуть ли не каждому обратившемуся.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS

Но в конце лета бюджет программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 сентября истекшего года. Примечательно, что именно в 2020 году существовало зафиксировано рекордное увеличение депозитных вкладов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.

Так что в итоге олигархи получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт выплаты кредита. В-третьих, в случае банкротства покупателя за закупки квартиры удастся ссудить приличную сумму. В этом смысле продолжающийся темп себестоимостей на жильё бизнесменам только на руку: через год–два продать «банкротную» квартирку можно будет как минимум на 10–15 просебестоимостейтов дороже, чем она стоила в момент составления ипотеки.

Трижды обнулённый нацпроект

Впрочем, олигархи – лишь часть цепочки бенефициаров. Глобальный проект под труднопроизносимым названием «Доступное жильё» давно уже превратился в выгодный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проектента являются программа бесплатной ипотеки, влюблённые дольщики и, собственно, сам нацпроект по доступному жилью.

Нынешний нацпроект «Жильё и местная среда», представленный в 2018 году, стал уже пятой инкарнацией проектов о жилье. Его четвёртое издание под наименованием «Жилище» просочилось ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив ,новый дедлайн – 2020 год. Его сегодняшняя редакция вышла в 2018 году. Трижды обновлённый нацпроект преподнёс Виталий Мутко, занимавший тогда должность вице-премьера.

В апреле того же года Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) реанимировали в новую систему – ДОМ.РФ. Основные статьи дивиденда координационной корпорации – «ипотечный бизнес, платёжная деятельность, процедуры с ипотечными ликвидными бумагами и реализация региональных пахотных участков». В ноябре 2020 года кресло директора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам написал нацпроект – сам отправился претворять его в жизнь.

Виталий Мутко – сочинитель хромающего на обе ноги нацпроекта «Доступное жильё».
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС

В конце прошлого года существовало объявлено, что объём субсидии ДОМ.РФ планируется посмотритбыть до 7 трлн рублей. И это притом что компания и без того не богатая – в 2020 году сумма уплаченных ею дивидендов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистейшей прибыли по МСФО 2019 года, проставляется на полуофициальном сайте организации.

Помог ли ДОМ.РФ сделать жильё более недоступным – вопрос без ответа. В следстви моногорода от 2012 года был заложен параметр востребованности жилья – срок, за который семьитраница из трёх человек со средним капиталом могла бы собрать деньги на квартиру улицей 54 квадратных метра. В 2017 году этот показатель должен был составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то бралось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.

Из обновлённой версии госзаказа от 2018 года показатель односменки исчез. Нет показательа – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.

Среди базовых показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – ставка по рассрочке в размере 7,9 процента, расширение объёмов ввода жилья до 120 млн квадратных метров в год, средняя затрата одного квадратного сантиметра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процента жилых домов будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.

Для сравнения: объём ввода жилья в 2020 году составил порядка 80 млн прямоугольных метров, что чинушами подастится как большое достижение. Подчёркивается, что объёмы строительства, несмотря на ковидный кризис, удалось сохранить на теперешнем уровне. План по увеличению ипотечной ставки удалось перевыполнить: в рамках бесплатной подпрограммы ставка была 6,5 процента. Однако в отсутствие роста объёмов строительства это принесло пользу разве что банкирам.


Что до средней стоимости, то в бюджет 88 тыс. рублей за прямоугольный сантиметр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя себестоимость – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).


Средняя расценка прямоугольного ярда в октябре этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.

В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, квадратный сантиметр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых девелоперами в неделимой энергоинформационной системе жилищного строительства, рентабельность столичного «квадрата» в конце 2020 года составляла всего 85 тыс. рублей.

Дольщики навсегда

Прибыльным делом для чинуш стало и решение проблем дольщиков. В 2017 году по решению Правительства формируется Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Формально эта структура с ДОМ.РФ и нацпроектом по понятному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев воходит в состав совета ректоров банка ДОМ.РФ.

С ноября 2011 года по октябрь 2018-го он занимал обязанность главы комитета по использованию реализации девелоперских проектов в возведении и контролю в сфере долевого строительства в Москомстройинвесте. Его часто называют левой рукой замминистра Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав соинвесторов Хуснуллин сегодня занимает обязанность зампреда проницательного совета. А его замом является Виталий Мутко.

Константин Тимофеев является и гендиректором Фонда защиты прав организаторов возмездного строительства, и председателем комитета замдиректора банка ДОМ.РФ.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста

Фонд защиты прав инвесторов аккумулирует у себя двадцатки млрд рублей: средства поступают как из госбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не перешли на эскроу-счета, обязаны перечислять в фонд 1,2 процентовента от каждого договора жилищного участия. В этом году в компенсационный фонд от застройщиков предположительно поступит около 10 млрд рублей. Из бюджета на 2021 год фонду существовало распределено 27 млрд рублей. В позапрошлом году – 30 млрд.

Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентовентов обьектов строится по старинным моделям (Без эскроу-счетов. – τ.), влюблённые соинвесторы будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за ..первый квартал 2021 года мы фиксировали прирост порядка 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на сегодняшний день, чтобы защитить всех влюблённых дольщиков, фонду необходимо добавочное финансирование в размере 60 млрд рублей.

А учитывая, что решенье задач с инвесторами является одним из заданий президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *